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Vol.2 février 2012
les options durables pour les recettes gouvernementales

Les nouvelles recettes fiscales

Les statistiques officielles montrent que les frais de transfert de terrain à Beijing ont atteint 105,5 milliards de yuans (16,7 milliards de dollars) en 2011, soit une baisse de 35,7 % par rapport en 2010, qui représentait un pic historique. Ma Guangyuan, un économiste de l'université de Pékin, estime que la situation dans des villes prouve que les gouvernements locaux doivent réajuster leurs structures industrielles en soutenant l'économie réelle afin de garantir la durabilité des recettes fiscales. Voici le résumé de son point de vue :

D'après un rapport sur les transactions foncières dans 130 grandes villes chinoises publié en 2011 par la China Index Academy, la principale organisation de recherche sur la propriété, les transferts de revenus collectés dans 130 villes chinoises en 2011 ont totalisé 1 860 milliards de yuans (294,4 millions de dollars), en baisse de 13 % par rapport à l'année précédente. Bien que les gouvernements n'ont pas publié les données officielles sur les revenus liés à la terre en 2011, il est certain que le montant total est inférieur à celui de 2010, qui était de 2 900 milliards de yuans (458,2 milliards de dollars). En dehors de la surchauffe sur le marché immobilier pendant les deux dernières années, la suppression de la bulle immobilière par les gouvernements centraux et locaux en 2011 a mis à rude épreuve l'encaisse liquidité des promoteurs immobiliers et assombris de leurs rêves d'achat de terres, puisque leurs bénéfices diminuent.

Durant l'âge d'or du marché immobilier, de nombreux promoteurs se sont rués pour acheter des terrains, quelque soit le prix, entraînant l'explosion du prix de la terrain, surtout en 2009 et 2010. En 2011, à cause des mesures de régulations, le volume de transactions a diminué. D'après les chiffres fournis par Centaline Property, basé à Hong Kong, 117 enchères sur l'achat de terrain ont échoué en novembre 2011, représentant une surface de 15,8 millions de mètres carrés, une hausse de 432 % par rapport à octobre.

En réalité, la finance immobilière n'est d'aucun profit pour l'économie ou la société chinoise.

Tout d'abord, vendre des terres est une forme prédatrice de développement économique. D'un côté, les gouvernements locaux obtiennent des terrains des fermiers à faible prix, pillant ainsi la richesse de ces derniers. D'un autre côté, ils ne ménagent pas leurs efforts pour maintenir les prix du logement à un niveau élevé, pillant cette fois la fortune des citoyens. De cette manière la propriété devient un outil de manipulation financière.

Deuxièmement, le secteur immobilier est préjudiciable à la structure industrielle. Quand le capital, privé, public ou étranger est investi rapidement sur le marché immobilier, le secteur industriel se réduit radicalement et perd graduellement de sa compétitivité, ce qui détruit entièrement les fondements de l'économie chinoise.

C'est pourquoi la spéculation immobilière est un jeu qui ne peut plus durer. Quand il n'y aura plus de terrains à vendre, des crédits pourris vont engloutir le système financier dans son ensemble, endommageant la structure industrielle et accroissant encore le fossé entre les riches et les pauvres. Cette année sera pour les gouvernements locaux une bonne occasion, avec l'avènement d'un changement sur le marché de l'immobilier. Ils pourront graduellement se débarrasser de leur dépendance excessive aux revenus tirés des transactions sur les terrains.

Si l'on prend Beijing par exemple, les mesures de régulation sur le marché du logement étaient les plus sévères du pays en 2011, ce qui a conduit à une baisse des transactions immobilières et des revenus gouvernementaux tirés des ventes de terre. Les statistiques montrent que le volume des transactions des maisons nouvellement construites en 2011 représentait 90 605 appartements, une baisse de 18,4 % par rapport à l'année précédente. La vente des immeubles nouvellement construits était pour la première fois inférieure à 10 millions de mètres carrés pendant les six dernières années. Le volume des transactions pour les maisons d'occasion en 2011 était également le plus faible des trois dernières années.

Cependant, malgré le déclin des revenus immobiliers, les revenus de Beijing ont atteint 300,6 milliards de yuans (47,57 milliards de dollars) en 2011, une augmentation de 27,7 %. Le programme d'aide aux appareils ménagers dans les zones rurales, le développement du parc scientifique de Zhongguancun, la reconstruction industrielle et la transformation du modèle économique ont assuré la croissance du revenu de Beijing.

Ce que Beijing a accompli prouve que la réduction de la dépendance à l'immobilier est possible. D'autres exemples devraient suivre et même si cela semble difficile à court terme, c'est un choix nécessaire pour le futur.

 

 

 

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