Le rêve d’un appartement fonctionnel pour les habitants à bas revenu

Dans l’ensemble du monde, fournir un logement aux habitants urbains à bas revenu est un problème et est devenu un grand défi du gouvernement chinois dans la construction d’une société harmonieuse.

Fan Ren

Dans les grandes villes chinoises, la propriété d’un appartement fonctionnel est un rêve des habitants urbains ordinaires, un luxe et un objectif à long terme.

Mère et fils choisissent un appartement fonctionnel et à prix abordable. Photo: Cheng Ruixin

Wang Li, (pseudonyme) professeur d’université, âgé de 35 ans, vit à Beijing avec sa femme dans un sous-sol de 12 m2.

Depuis neuf ans que le couple rêve d’avoir son propre logement. « Sans appartement, nous n’osons pas avoir d’enfant. Le sous-sol manque d’air frais et d’oxygène et est malsain pour un bébé. Nous ne pouvons non plus inviter nos parents à nous rendre visite. »

Le prix des logements de plusieurs villes comme Beijing, Shanghai, Hangzhou, est actuellement plus élevé que dans des pays développés. Ces dernières années, le revenu du couple Wang a augmenté, mais plus lentement que le prix des logements. Le revenu mensuel du couple est de 5 000 yuans, et à Beijing il faut en moyenne 6 000 à 7 000 yuans par m2.

Le « logement abordable et fonctionnel » prôné par le gouvernement chinois convient aux gens à bas revenu. Le gouvernement encourage les développeurs immobiliers à construire des logements à vendre ou à louer bon marché en abolissant les frais de cession du terrain 20 % du coût de revient de l’immeuble et réduisant ou annulant 50 % des autres frais. Pour protéger les intérêts du peuple, le gouvernement contrôle le prix, le réseau d’acheteurs, la superficie du logement et la marge de profit.

Il est difficile d’obtenir un de ces appartements. Pour s’en voir attribuer un, Wang a passé cinquante jours dans une tente à attendre son tour.

Qui sont les bénéficiaires du logement « abordable et fonctionnel » ?

Tous les gouvernements du monde attachent de l’importance au logement des habitants à bas revenu. En avril 1999, le gouvernement chinois a lancé la « Méthode de gestion du logement urbain à loyer modique ».

A Shanghai, le marché du logement devient de moins en moins accessible. Photo: Zhang Ming

Au moment où la croissance économique a été gravement influencée en 1998 par la crise monétaire asiatique, le gouvernement chinois a considéré la propriété immobilière comme un moyen de croissance économique. Le Conseil des affaires d’État a alors proposé d’appliquer une politique de logement différente selon le revenu familial, et basé la fourniture des logements sur le perfectionnement du système de logements abordables et fonctionnels.

Entre 1998 et 2003, la superficie achevée de tels logements a atteint 477 millions de m2, répondant aux besoins de 6 millions de foyers à bas revenu. Les habitants ont investi 500 milliards de yuans dans l’achat et la construction de logements en commun.

Malgré tout, ces logements ont été critiqués pour leur grande superficie, le choix des acheteurs et leur prix élevé.

À Beijing, une famille d’un revenu annuel inférieur à 60 000 yuans est qualifiée pour acheter un logement « abordable et fonctionnel » d’une superficie de 80 à 120 m2.

D’après une enquête, il ressort que la majorité des propriétaires sont des gens « riches, pistonnés, et des spéculateurs ». Le manque de vérification aurait permis à des acheteurs non qualifiés de devenir propriétaires.

Une propriétaire d’un tel appartement dans Chaoyang Xincheng avoue avoir bénéficié de ses relations pour acheter.

Un autre a acheté un appartement à prix modique il y a trois ans sans que personne ne vérifie le revenu annuel familial déclaré.

Plusieurs habitants de ce genre de logements vont au travail en Audi ; pourtant, la majorité des gens répondant aux exigences n’ont pu acheter.

La demande augmente de jour en jour, mais l’écart d’approvisionnement s’élargit. Les foyers à revenu élevé en Chine ne représentent qu’une faible proportion, tandis que les foyers à moyen et bas revenu atteignent 85 %. Ces dernières années, l’investissement dans la construction de logements à prix modique ne représentait que 6 % de l’investissement immobilier, répondant à 7% seulement de la demande et leur superficie, à Beijing, 10% de celle de la propriété immobilière.

Selon le récent « Rapport sur le développement du bâtiment en Chine », l’investissement dans la construction de logements abordables et fonctionnels a diminué de 6 % depuis 1998.

Avant les règlements de vérification des acheteurs et de contrôle de la construction, la superficie était souvent très grande, et par conséquent, les gens à bas revenu n’étaient pas en mesure d’acheter, dit Gu Yunchang, vice-président de l’Association de l’immobilier de Chine.

Le 13 mai 2004, la Chine a exprimé dans un nouveau règlement administratif que le logement « abordable et fonctionnel » est une habitation marchande à caractère politique, qu’il est interdit de transformer ce genre de logement en produit à but lucratif. La superficie a été fixée à 80 m2 environ.

En vue d’éviter la spéculation sur les logements, le règlement stipule que l’acheteur ne peut revendre au cours des cinq années suivantes, et en cas d’obligation de vente, le prix ne peut être supérieur au prix original.

Alors, que faire?

Des spécialistes croient que pour améliorer la situation passive du logement à prix abordable, il faut permettre à ce genre de logement de jouer son plein rôle.

Foire du logement de Tianjin. Photo: Liu Haifeng

Nie Meisheng, président de la Chambre de commerce du logement relevant de la Fédération nationale de l’industrie et du commerce de Chine, dit que malgré les investissements gouvernementaux, les gens qui n’ont pas bénéficié d’un logement, de même que les bénéficiaires, se plaignent, parce que les logements abordables et fonctionnels se trouvent principalement dans la banlieue où il existe un problème de transport et un manque d’écoles.

Cette contradiction réside en deux points ; premièrement, le logement à prix modique est considéré comme une forme de bien-être social et va à l’encontre de l’économie de marché. Deuxièmement, comme ces logements sont une forme de marchandise, les exploitants immobiliers en ont tiré un profit scandaleux par l’augmentation de la superficie et le luxe, ce qui a aboli leur caractère social et politique.

Certains préconisent de remplacer cette politique de logement par la subvention aux familles à moyen et bas revenu.

Les familles à bas revenu ont besoin d’aide du gouvernement, mais dans l’économie de marché, d’une aide différente de celle de la période d’économie planifiée. La meilleure façon serait de verser directement une subvention aux familles à bas revenu qui veulent acheter un logement.

Un exemple positif existe déjà en Chine. Depuis cette année, la ville de Guangzhou pratique le système de logement à loyer modique et le gouvernement verse une subvention directe pour la location ou l’achat. Le gouvernement municipal n’est donc plus pressé par la construction. En quatre mois, 488 foyers ont réglé leur problème de logement.

Il est impossible d’abolir le système de logements à prix modique en Chine. Ce que nous devons faire, c’est de le séparer du système de logements commerciaux ordinaires.

Avant de trouver une mesure de remplacement, il faut poursuivre la politique en vigueur. Régler le problème de logement des gens à moyen et bas revenu demeure la responsabilité des gouvernements à tous les échelons. Par conséquent, il faut augmenter le nombre de logements de superficie moyenne et petite et abaisser le coût de revient des logements afin de permettre aux familles à bas revenu d’acheter.