Le marché immobilier chinois

La demande de logements est forte, mais peu de citadins sont en mesure d’acheter en raison du prix très élevé, ce qui a produit un surplus apparent sur le marché immobilier de Chine.

Lan Xinzhen

Le 25 mars, le projet de logements commerciaux appelé « Tarte aux pommes », avenue Chaoyang Beilu dans l’arrondissement Chaoyang, à Beijing, a lancé sur le marché 270 appartements à un prix moyen de 5 700 yuans le mètre carré. Tout s’est vendu en une seule journée. Le même jour, 1 300 appartements du projet « Cité du Champion matinal » dans le même quartier, au prix moyen de 5 980 yuans, ont aussi été arrachés par les clients. Au moment où la superficie des appartements vacants augmente sans cesse, c’est une très bonne nouvelle pour le secteur immobilier qui connaît un surplus.

Selon Ma Yong, promoteur de « Tarte aux pommes », ces appartements se sont vendus très vite parce que leur prix était inférieur à ceux des environs, tous supérieurs à 6 000 yuans.

D’après Liu Hongyu, directeur de l’Institut d’études de l’immobilier affilié à l’université Qinghua, la réaction du marché montre que la demande est forte pour les appartements à bas et moyen prix. Mais à Beijing, depuis 2005, un prix inférieur à 6 000 yuans/m2 est rare. Et dans la vague d’augmentation rapide des prix de logements, les produits à bas et moyen prix à emplacement convenable sont fort demandés.

Une étude menée par l’Institut d’études de l’immobilier montre que le prix acceptable pour les résidants de Beijing est de 6 000 à 7 000 yuans. Actuellement, on trouve rarement ce prix à l’intérieur du Cinquième périphérique.

Demande croissante

Au début de l’année, l’Association de l’immobilier de Chine a effectué une enquête à Beijing, Shanghai, Tianjin, Wuhan, Nanjing et Guangzhou. Les résultats montrent que 60 % des habitants âgés de 25 à 40 ans ont l’intention d’acheter un appartement dans l’année en cours.

Un immeuble "stagnant" dont le promoteur a rencontré des difficultés financières. Photo: Zhou Hua

Le Bureau des statistiques de Shanghai annonce que le ratio offre/demande des logements commerciaux est de 1:2,12 en janvier et février 2006, le plus haut depuis 2004.

« L’immobilier est une industrie florissante qui a un énorme potentiel et de belles perspectives », affirmait Fan Gang, directeur de l’Institut national de recherche économique le 27 mars à Shanghai, à la foire d’investissement immobilier de Chine.

À cette conférence, plusieurs experts ont indiqué que la demande potentielle du marché chinois de l’immobilier est la plus grande du monde. Actuellement, la Chine compte 560 millions de résidents urbains, et ce nombre devrait atteindre 800 ou 850 millions en 2020 où le niveau de moyenne aisance sera répandu dans l’ensemble du pays et le taux d’urbanisation atteindrait 55 à 60 %. D’ici là, environ 300 millions de nouveaux résidants urbains devront acheter un logement et les anciens résidants devront améliorer leurs conditions d’habitation. À la fin de 2005, la superficie d’habitation par personne était de 26 m2 dans les villes et bourgs et, selon la demande du ministère de la Construction, ce chiffre devrait atteindre 35 m2 en 2020. En calculant sur l’approximation de 800 millions de citadins en 2020, la superficie totale de logements à construire est de 7,2 milliards de m2.

« L’élan de développement de l’immobilier peut être maintenu pour au moins 50 ans », a dit Fan Gang.

D’après Gu Yunchang, vice-président de l’Association de l’immobilier de Chine, le marché chinois restera prospère dans les quinze ou vingt prochaines années en raison de la demande. Selon Gu, les logements en Chine sont loin d’être suffisants face à l’urbanisation continue.

Wang Hong, du Beijing Capital Group Ltd., estime que la demande dans le pays entier serait de l’ordre de 10 milliards de m2 d’ici dix ans. Parmi les habitants urbains actuels, environ 150 millions ont les moyens d’acheter un logement, et si 40 % doivent améliorer leurs conditions d’habitation, la superficie des logements à construire dans les trois à cinq ans à venir devrait atteindre 1,8 milliard de m2. En 2006, la demande serait de 25 à 28 millions de m2 à Shanghai et de 30 millions à Beijing.

Baisse des ventes

Malgré la demande, les ventes baissent dans l’ensemble et les logements vacants continuent d’augmenter, comme le montrent les données du Bureau national des statistiques et du système des indices immobiliers de Chine.

Foire de l'immobilier du printemps 2006 à Zhengzhou, province du Henan. La demande est forte mais le prix est exorbitant. Photo: Zhu Xiang

D’après le Centre d’information du Bureau national des statistiques, à la fin de décembre 2005, la superficie vacante totale atteignait 143 millions de m2 dans le pays (+15,7 % par rapport à l’an dernier), dont 83,19 millions de m2 de surface d’habitation (+12,4 %).

Dans des grandes villes comme Beijing et Shanghai, les ventes de logements commerciaux ont décliné au cours des deux premiers mois de l’année.

D’après les statistiques du site www.bjfdc.gov.cn de surveillance de l’immobilier de Beijing, en janvier et février, 1,173 million de m2 de logements se sont vendus à Beijing (-24,5 %), représentant 93,9 % de la superficie de logements achevés de la même période, une baisse de 10,1 points.

En février, la dépression continuait de régner sur le marché de Shanghai et les ventes ont considérablement baissé pour atteindre 1 million de m2, une chute de 45,65 % par rapport à janvier.

En fait, le marché immobilier stagne dans la dépression à Shanghai depuis juillet 2005. Dans plusieurs autres grandes villes comme Guangzhou et Hangzhou, les ventes de logements ont commencé à diminuer à la fin de 2005.

Le ministère de la Construction et celui du Territoire et des Ressources ont donc inscrit l’immobilier sur la liste des industries à offre excédentaire et ont pris en février une série de mesures pour remédier à la situation

Des initiés prévoient que si la tendance actuelle se poursuit, les ventes de logements commerciaux nouvellement construits cette année continueront à baisser de 10 %.

Sous l’influence du macrocontrôle, les logements neufs lancés sur le marché en 2005 ont sensiblement diminué par rapport au plan prévu. Avec ceux qui seront mis en vente cette année, en plus des nouveaux produits programmés pour 2006, le nombre total des logements à vendre sera le double de 2005. Si les ventes baissent encore de 10 %, la superficie non vendue connaîtra une augmentation plus importante.

Prix élevé

Yi Xianrong, directeur de l’Institut d’études sur le développement financier de l’Académie des sciences sociales de Chine, a indiqué que c’est le prix exorbitant qui a abouti à la baisse des ventes et à l’augmentation de la vacuité. « Une tournée d’inspection du marché immobilier de plusieurs villes m’a permis de constater que les prix élevés sont terrifiants, beaucoup au-delà du pouvoir d’achat des citadins », a-t-il commenté.

Nouveau chantier de construction de logements commerciaux à Shenyang, province du Liaoning. Photo: Li Gang.

Dong Liming, professeur de planification urbaine et régionale à l’Université de Beijing, partage l’avis de Yi : « Si le prix de logements baisse de 10 %, les clients augmenteront. S’il tombe de 20 %, les ventes reprendront considérablement et, si la baisse atteint 30 %, les gens se rueront sur le marché. La demande existe, mais le prix n’est pas raisonnable. »

Selon Dong, les transactions immobilières sont restreintes par deux facteurs: prix élevé et revenu faible.

Cependant, il semble que les promoteurs immobiliers ne s’en inquiètent pas. Ils laisseraient les logements vacants plutôt que de baisser le prix. « La demande est plus forte que l’offre et les prix monteront encore », a dit Ren Zhiqiang, un promoteur immobilier de Beijing.

En fait, l’évolution du marché va dans le sens prévu par Ren : la superficie de logements vacants augmente sans cesse, et les prix qui auraient dû baisser continuent à grimper.

En février dernier, le prix de vente moyen des logements commerciaux de Shanghai a connu un fort rebondissement, atteignant 7 984 yuans le mètre carré, une augmentation de 20,2 %.

D’après le site www.bjfdc.gov.cn, en janvier et février, le prix moyen de logements commerciaux pré-vendus était de 6 776 yuans à Beijing, 997 yuans de plus qu’à la même période de l’année dernière, ou une augmentation de 17,3 %.

Les prix dépassent les attentes des acheteurs. « Nous avons besoin de logements à bas ou moyen prix », disent la plupart de clients. Et les chiffres le prouvent : des appartements pré-vendus en février à Beijing, 60,9 % coûtaient moins de 7 000 yuans et 31,1 % moins de 5 000 yuans.

« À présent, les projets de logements commerciaux à bas et moyen prix sont beaucoup moins nombreux, mais la demande augmente toujours. Le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande est devenu un problème saillant », a dit Yi Xianrong.

Politiques de macrocontrôle

Le ministère de la Construction a déclaré qu’en 2006, il faudrait mettre en application les différentes mesures politiques relatives à la construction de logements abordables pour résoudre le problème des habitants à bas et moyens revenus. Cela montre qu’en 2006 le gouvernement va recourir à l’augmentation de l’offre de logements populaires pour contrôler le prix en hausse.

Selon les données de la Banque populaire de Chine, plus de 50 % des logements commerciaux non vendus, une superficie totale de 143 millions de m2, restent vacants pendant plus d’un an, et les fonds impliqués dépassent 250 milliards de yuans. Comme les capitaux des promoteurs immobiliers sont fournis pour la plupart par des banques, si le produit ne trouve pas de débouché, les banques seront confrontées à des risques financiers.

Le ministère de la Construction a aussi déclaré qu’en 2006, il prendra des mesures favorables à l’achat de logements par les habitants et qu’il ne relâchera pas son contrôle sur le marché immobilier et l’investissement immobilier. Il continuera de stabiliser les prix.

Selon le ministère, il faut encourager les habitants à résoudre leur problème de logement par différents moyens dont la location et élargir la couverture du système de logement à prix modique de façon planifiée. Il est nécessaire de mener des expériences-pilotes de subvention aux foyers à bas revenus. Par ailleurs, le ministère contrôlera aussi la construction de logements de luxe et encouragera celle de logements ordinaires à bas et moyen prix.

Pour restreindre la spéculation immobilière, tous les actes illégaux seront sanctionnés.

La Commission nationale pour le développement et la réforme a aussi indiqué que la politique de macrocontrôle sur le secteur immobilier appliquée depuis deux ans ne changera pas en 2006.